Ceny nájmů v Praze na podzim 2026: kolik byt opravdu stojí, čtvrť po čtvrti

Každý přehled nájmů v Praze uvádí jeden průměr a každý, kdo pak jde hledat, zjistí, že průměr neodpovídá tomu, co se nabízí ve čtvrti, kterou chce. Tenhle přehled ti dá celoměstské číslo, rozptyl mezi čtvrtěmi a to, co z těch čísel zbyde, když byt rozdělíš mezi dva nebo tři lidi.

Hlavní číslo

Deloitte Rent Index, který sleduje skutečně uzavřené nájmy, a ne inzerované ceny, uvádí pro Prahu v první polovině roku 2026 zhruba 450 až 460 Kč za metr čtvereční měsíčně, u nových developerských projektů kolem 494 Kč. Nabídkové ceny v inzerátech jsou výš: červnový vzorek 274 pražských bytů ukázal medián asi 481 Kč za metr, většina centrálních čtvrtí mezi 450 a 580 Kč.

Rozdíl mezi oběma čísly je normální. Pronajímatelé chtějí víc, než nakonec dostanou, a malé byty táhnou průměr nahoru: garsonky 1+kk za poslední rok zdražily asi o 11 procent a jsou teď kolem 540 Kč za metr, tedy nejdražší plocha ve městě.

Čtvrť po čtvrti

Nabídkový nájem za metr čtvereční měsíčně, polovina roku 2026, zaokrouhleno:

• Karlín a Vinohrady: 575 až 580 Kč. Nejdražší adresy mimo Prahu 1.
• Praha 1, Letná, Holešovice, Smíchov, Dejvice: zhruba 490 až 560 Kč.
• Žižkov, Vršovice, Libeň, Pankrác: zhruba 440 až 500 Kč.
• Nusle a Vyšehrad: kolem 390 Kč, nejlevnější z vnitřních čtvrtí, přestože jsou tramvají kousek od centra.
• Strašnice, Krč, Prosek, Stodůlky, Hostivař a sídliště: 380 až 430 Kč. Panelové byty jsou v celé Praze asi o 20 procent levnější než cihlové.

Co to znamená v korunách za měsíc

S cenou za metr pracují analytici. Tady je, co lidé reálně platí, bez energií:

• Garsonka 1+kk (25 až 35 m²): 15 000 až 23 000 Kč, průměr kolem 18 000. U Vinohrad, Karlína nebo Letné počítej s horní hranicí.
• 2+kk (45 až 60 m²): 18 000 až 28 000 Kč v okrajových čtvrtích, 22 000 až 32 000 v centrálních.
• 3+kk nebo 3+1 (75 až 95 m²): 32 000 až 42 000 Kč na Vinohradech nebo na Žižkově, 27 000 až 35 000 v Nuslích, Strašnicích nebo v Praze 9.

Připočti 2 500 až 5 000 Kč měsíčně za energie podle velikosti a vytápění, kauci až tři měsíční nájmy a často i provizi realitní kanceláře. Celý rozpad najdeš v článku Skutečné náklady na pronájem v Praze.

Vybavený, nebo nevybavený

Praha je město vybavených bytů: zhruba tři čtvrtiny inzerátů jsou zařízené. Příplatek je menší, než si lidé myslí, asi 12 procent na metr oproti nevybavenému bytu, a částečně vybavený byt stojí skoro stejně jako prázdný. Na první rok v zemi vybavený byt většinou vyhrává: postel, lednice a pračka stojí víc než rok toho příplatku.

Proč je podzim nejtěžší sezóna

Poptávka v Praze vrcholí v srpnu, září a říjnu. Přijíždějí studenti, začíná školní rok, stěhují se lidé za prací a spousta nájemníků se chce přestěhovat před zimou. Pěkná garsonka nebo 2+kk u metra bývá pryč za 10 až 25 dní, často po jediné hromadné prohlídce. Klidné okno je konec prosince a leden, kdy pronajímatelé s inzeráty otálejí a málokdo se chce stěhovat.

To má vliv na taktiku. V září si pronajímatel se 40 dotazy vybere nejjistějšího nájemníka, ne prvního. Jeden zájemce s nejasným rozpočtem prohrává s dvojicí, která má společný příjem a plán.

Jak sdílení mění počty

Na metr jsou velké byty levnější než malé. 3+kk za 36 000 Kč rozdělené na tři je 12 000 Kč na osobu za pokoj na Vinohradech; za stejných 12 000 Kč o samotě dostaneš 25metrovou garsonku ve Strašnicích. 2+kk ve dvou v Nuslích vyjde asi na 10 000 Kč na osobu. Přesně proto v Praze u lidí do třiceti převažuje sdílené bydlení, a funguje ještě líp, když se skupina domluví na rozpočtu předtím, než začne hledat, a ne až potom.

Na DomuHQ si jednou nastavíš rozpočet a životní styl, uvidíš lidi s vysokou shodou, kteří hledají ve stejné cenové hladině, založíte skupinu a žádáte o byty jako jeden celek se společným rozpočtem, který pronajímatel vidí. Všechno je zdarma do 1. ledna 2027; potom zůstane prohlížení zdarma v tarifu DomuBasic a skupiny a zprávy jsou v DomuPlus za 299 Kč měsíčně. Podrobnosti najdeš v přehledu tarifů.

Praha vs Brno

Nájmy v Brně se pohybují kolem 350 Kč za metr čtvereční, tedy skoro o 30 procent níž než v Praze, a celkové životní náklady jsou včetně bydlení asi o 15 procent nižší. Potraviny a služby stojí po celé zemi zhruba stejně, takže úspora je téměř celá v nájmu. Nižší jsou ale i platy, proto se stěhování vyplatí hlavně lidem na home office a studentům.

Zdroje: Deloitte Rent Index (1. pololetí 2026), červnový vzorek aktivních pražských inzerátů 2026, cenové mapy nájmů 2026 a data ČSÚ o mzdách. Jde o nabídkové nebo průměrné nájmy, které se každý měsíc mění; použij je k nastavení rozpočtu a pak si ověř aktuální inzeráty ve čtvrti, kterou chceš.